积极稳妥化解房地产风险 加快构建房地产发展新模式

中共中央政治局4月30日召开会议，强调继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

如何深刻理解和深入贯彻落实党中央的新要求，本报记者采访了有关专家。他们表示：从会议的表述来看，充分体现了“以人民为中心”的发展思想。在化解风险上，要“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”；在构建发展新模式上，强调“人民群众对优质住房的新期待”，其核心就在于让群众住得安心、舒心。

压实责任保交房 保障购房人合法权益

会议强调，要“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。

国家发改委投资所研究员刘琳说，这表明当前和未来一段时间内，各地将继续加大力度稳定房地产融资，促进项目建成交付，保障购房人合法权益。

“今年年初，住房城乡建设部、金融监管总局印发通知，要求建立城市房地产融资协调机制，按照‘一项目一方案’提出‘白名单’，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，切实做好保交房工作。”据了解，目前所有地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制，已完成两批“白名单”项目的推送，项目将获得融资近万亿元。

“这一新表述，是在原来压实地方政府属地责任、开发商主体责任的基础上，首次提出压实金融机构责任。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，“简单讲，就是要求金融机构不能基于对房地产市场的整体风险的担忧，即使单个项目合规且进入‘白名单’，仍然不愿意贷款或拒绝贷款。”他认为，不管是防风险还是保民生，都要压实各方责任，激发各方动力。“只有各方责任到位了、动力激发了，‘人房地钱’要素才可以实现良性循环，才能真正实现防风险，真正落实保交房。”

“本次会议用‘保交房’一词替代‘保交楼’，可以从两个层面去理解：一个是过程层面，相关责任主体的交付保障任务，要完成从项目楼栋层初步的物理交付，到房屋层面完整的功能交付；另一个是范围层面，要将交付风险从面向已售罄或基本售罄的在建楼盘扩展到未开售或基本未售的在建楼盘。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰对记者表示，“保交楼”侧重基本售罄但存在交付风险的在建楼盘，保的是民生，稳的是民心；“保交房”面向所有在建楼盘，保的是功能完整的房子按时保质交付，稳的是信心，可以促进住房需求有序释放，激活整个住房市场，为扭转楼市局面打下坚实基础。

消化存量优化增量 满足人们住房品质需求

会议还提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

贝壳智库首席专家许小乐表示，这就意味着要更好地发挥政策引导的作用，通过产品结构优化来打通新旧循环。对于存量房产，要积极通过功能转换来盘活利用，发挥对保障的价值，降低库存压力；对于增量市场，要通过品质提升来激发改善需求。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说，这一政策措施是一个新要求，内涵丰富，需要深刻领会。“增量住房”主要指未来规划建设的新住房，包括商品住房和保障性住房；“优化”就是要完善“市场+保障”的住房供应体系，要建设“好房子”，满足人民群众对优质住房的需求。而消化存量房产，需多措并举，如在符合规划和用途管制前提下，允许商业、办公等非居住房屋根据市场需求调整存量房产用途；鼓励住房租赁企业购买或改造存量房产用于租赁住房；当地住房总量供大于求、政府有财力的，可收购部分存量住房用于保障性住房、拆迁安置用房。同时，在政府收购存量房产时，为防止可能存在的道德风险，应稳妥推进，并建立相关机制，比如由独立第三方房地产估价机构评估公平合理的收购价，组建专家委员会对收购价进行评审。

会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这关系到房地产发展新模式的构建和高质量发展。这一新提法，体现了新一轮住房政策的深度与前瞻性，也体现了对市场变化的精准把握。易居研究院研究总监严跃进谈到，该政策涵盖三个层面内容：一是存量房产的消化，即二手房房源的消化；二是增量住房，包括新建保障房以及高品质住宅等；三是要“统筹”研究政策措施，存量与增量协调推进。

严跃进说，这三个层面起点在于消化存量房产，其关键要注重细节和把握节奏，重在科学性和全面性。第一，要坚持“一城一策”的原则，尤其是要深入研判所在城市的供求关系和优质住房新需求。第二，要深入了解和把握本地二手房市场的特点，包括二手房与新房的区位差异、“卖旧”和“换新”的新诉求等，以确保政策精准落地、高效落地。第三，要优化完善消化二手房服务体系，研究出台估价、抵押、融资、税费等环节的配套措施，为市场改革提供有力支持。

抓紧构建新模式 促进房地产高质量发展

会议提出，要抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

“这是未来房地产可持续发展的顶层设计。”李宇嘉表示，构建房地产发展新模式，就是要完善“市场+保障”、供需匹配的供应体系，规模化建设配售型保障性住房，加大保障性租赁住房筹建力度，建设低成本、租购结合、配套完善的住房保障体系。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，构建房地产发展新模式，是中国式现代化建设过程中实现房地产领域高质量发展的新要求，是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

虞晓芬认为，在发展理念上，要更加注重住房质量和品质提升，更加注重功能优化和设施配套，从“有没有”向“好不好”转变。在机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源的科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。改善土地供应结构、优化资金支持方式，促进人口、住房、土地、资金四者关系适配，避免市场供求失衡与大起大落。在供应体系上，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本的住房需求，市场满足多层次多样化的住房需求，建立租购并举的住房制度，努力形成人民群众各得其所、安居乐业的局面。加大保障性住房建设和供给，要一手抓配售型保障房建设，一手抓租赁型保障房供给，以一张床、一间房和一套房等多样化、多元化的方式，着力解决好新市民、青年人和农民工的住房问题。在销售方式上，实行现房销售。在房屋管理上，要推进全生命周期管理，加快建立城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，建立房屋全生命周期管理体系。在技术上，要加大环保、节能、智能化等新质生产力研发与应用，深化工程建设标准体系改革，以新科技引领行业新发展，全面提高房地产项目品质和可持续性。在路径上，要建立房地产发展新模式的保障机制，包括用地制度、财税制度、金融制度等，促进房地产高质量发展。