2010年第一季度湛江房地产市场调研报告

2009年,湛江楼市在政府多项政策的扶持下,成功“破冰”,并在阳春之后,迅速升温,全年的销售面积突破100万平方米,最后一季实现均价升幅1000元/㎡,对于年初并不乐观的市场态势,的确给了房地产行业一大惊喜。进入2010年,很多楼盘抓紧这股热潮,争先恐后地开盘或开放售楼部蓄客。一方面争取在春节前,楼市高温未退,二是抢在各项优惠政策未撤下前,把潜在的市场需求进行集中发掘。其中,御景名城在蓄客多月后,于1月23日开盘,开盘起价为5580元/㎡,最高价为12800元/㎡,均价高达7500元/㎡;而丽湾名邸也于一月份开放售楼部,预告市场价为6880-15500元/㎡,一线海景房起价已达9000元/㎡;相比之下,东方豪庭二期的价格稍为实在,135-145㎡的主打户型售价为4300元/㎡—5800元/㎡;三月中,滨海园以6080的售价开盘,最高价为11080元/㎡,7600元/㎡的均价还是得到市场的肯定。

纵观2010年第一季开盘销售的楼盘,销售业绩只能用“平平无奇”来形容。据市场反应,御景名城的定价偏高,但由于蓄客期通过认诚意金认酬方式消化了不少房源,故开盘后的销售压力得到缓解,据了解,一期现已售出70%以上的房源,而高价令后期销售处于徘徊不前的状态。丽湾名邸打着“绝版一线海景”的旗号,开发176-337㎡的超级智能化豪宅,更向市场预告了超过10000元/㎡的均价,在市场形势尚未明朗的情况下,持观望态度的客户居多,而丽湾名邸也居于这个原因,在领到预售证后迟迟未开盘销售。东方豪庭虽然价格实在,但由于地段偏差,1月份开盘的1号楼,现在还余超过50%的房源。而滨海园,还是保持以往“低调实在”的作风,开盘当天即实现超过50%的销量,但随着楼层的升高,价格攀升后,中高层的销售亦不乐观。从目前的市场形势看,“有价未必有市”,但开盘在售的房产商并未松口,一是因为“两会”虽然将会出台系列遏制房价的政策,令市场一时陷入观望状态,但在市场前景尚未明朗之前,“稳住目前的局势,看清形势再出招”是每个房产商的心声。另外,钢铁、石化两大项目,鼓吹了很大部分的投资型消费,一旦这些项目开工,“相信楼价还有一定空间的升幅”也是房产商心中有份量的筹码。

地价的攀升与楼价的攀升息息相关,以致“地价不降楼价难降”已成为不争的事实。原霞山区珠江啤酒厂地块,以4.56亿的总价成为市区新的地王,计算楼面地价已去到3876.6元/㎡;赤坎海田路北侧一地块,以2590万元总价拍得5677平方米,折合304万/亩(因未设容积率,暂不计算楼面地价);麻章区瑞云北路一地块,以2.6亿成交,折合楼面地价475元/㎡……虽然不同片区不能横向作比,但与同片区的地价相比,2009年末所拍出的地块价格有较大幅度的攀升。

现在,市场上再度出现两级分化的论点,一是“楼价必升论”,另外则是“楼价必跌论”。说楼市升,原因无非有四:一是,湛江将引进钢铁、石化两大项目,外来资金及各种资源的带动,给楼市提供了很好的外在环境;二是从地理位置与发展形势看,湛江处于环北部湾经济圈、泛珠三角经济圈、粤港澳特别合作区、东盟自由贸易区、西部大开发、海南经济特区等多个区域经济发展的结合点,优越的地理位置使湛江将成为多股经济力量的“必争之地”;三是,湛江还有部分刚性的需求,这包括想八零后婚房,五零、六零后换房……;四,外地开发商已悄悄地在湛江圈地,楼盘品质的提升,必然定出新的高价。而“楼价必跌论”则认为:一,目前别说湛江普通老百姓,就是小康水平的人也不敢问津房市,刚性需求让高价抑制了;二,2010年将有超过100万平方的房源放出市场,供应量大增,会在一定程度上相互抑制;三,国家各项政策出台,如利率调整、物业税等,都将抑制疯狂的房价;四,外地房地产商入驻湛江,会进行规模化的开发,让湛江楼市充满更多的房源可供选择,当供过于求时,房价必跌。

而本人认为,2010年言及房价下跌为时过早,可是由于政策、房源供量、相互竞争等原因,2010年的房价不会像2009年的疯狂暴胀,但全年会有小幅增长。2010年可以说是房源放量的一年,以下楼盘将集中在今年或明年开发销售:

1、霞山区:香槟花园、汇景1号、鼎盛广场、鑫利雅居、绿海大厦、金湾花园、金辉煌·领峰小区、华信绿洲花园、水木清华、泰汇广场、万豪国际

2、开发区:银隆广场、城市尚品

3、赤坎区:御景名城、丽湾名邸、华盛新城2期·铂金水岸、金色蓝湾、万象金沙湾6期、粤西京基城、雍景城3期、沿江华庭、安康金海湾2期、明景·江南世家、嘉华小区、碧云公寓、嘉豪园

大量的房源入市,必然满足市场部分的刚性需求及部分较有财力的投资型消费,同时由于市场竞争,房价得到相互制衡;由于国家政策牵引,利率上调及提高二套房贷的首付,在一定程度上对投资型消费起到抑制作用;与此同时,政府加大“旧城改造,扩大经济适用房源的提供”的政策,一定程度下缓解中低收入阶层对居住的刚性需求,但由于定位与定价不同,这并不对目前市面上供应的房源造成过大的冲击。所以,2010年,我市房价稳中有升是基本走势。但是,当房源大量丰盈,产品的档次区隔及楼盘定位必然成为开发商致胜之路,走什么的路线,如何细分市场将成为2010-2011年的开发主题。

| 发布时间:2010.05.06    来源:【荣基房产特约通讯员】梁春英    查看次数:6004